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不動産売買の注意点について

不動産の売買や契約時には色々な特約や用語が出てきます。

 

まず最初に不動産を売買するとき注意することに危険負担と瑕疵担保責任について記載します。

 

【危険負担】

 

例えば、

 

売買契約を交わした後に、売買の目的物である建物が放火や台風などで焼失や、損壊の被害を受け、売り主の責任の無いところで建物を引き渡すことが出来ない場合、

 

買主の代金支払いの債務が消滅するのかしないのかということです。

 

 

民法においては『買主は売買代金を支払わなければならない』と規定しています。

 

このように買主がリスクを負う側に回ることを債権者主義と言います。

 

ですが、買主に所有権が移転していない段階であり、公平性を欠くという指摘もあり、

 

 

実際の不動産取引においては売買契約書の条文に特約を入れて、目的物の引き渡しを受けるまでは、

 

買主が支払いを免れる債務者主義をとり、売り主が危険負担を負うのが一般的です。

 

 

 

【瑕疵担保責任】

 

販売した分譲マンションや、戸建て住宅などに、販売した時点で気が付かなかった欠陥があった場合、売り主は買主に対して責任を負わねばなりません。

 

それを瑕疵担保責任と言います。

 

 

買主は売り主に対して、その状況に応じて欠陥の修復や損害賠償を求めたり、契約解除の解除を求めたりできますが、買主は瑕疵に気付いた1年以内に売り主に請求せねばなりません。

 

 

 

現在、新築住宅を供給する事業者は、住宅の引き渡しから10年間の瑕疵保証責任が義務付けられ、

 

事業者が倒産したり、支払い能力が無い場合、事業者が加入を義務付けられた保険や、保証金の供託制度により、買主は一定の補償が受けられます。

 

不動産売買における手付金

不動産売買時の手付金について詳しく見てみましょう。

 

【手付金】

 

不動産売買は取引の金額が高額になるので、契約時に売買代金の一部を支払い、
引き渡しに残金を支払うという場合が多いようです。

 

この契約した時に支払う売買代金の一部を手付金と言います。

 

申込金というのもあります。

 

申し込みと売買契約は違います。

 

申込金は購入を取りやめれば返金されますが、契約を交わして支払った手付金は、買主の都合で購入が流れた場合返金されません

 

 

【契約を交わすと後戻りは出来ない】

 

契約を交わすと後戻りが出来ないので、契約の場面では慎重に行動したいです。

 

業者の言いなりになる必要はないのです。

 

売買契約書と重要事項説明書は契約をする日の数日前に提出してもらって、事前に良く読んでおきましょう。

 

専門家にチェックしてもらうのも良いかもしれません。

 

 

【手付金は2割】

 

宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が売り主で、買主が業者でない一般のお客様である場合、手付金は2割を超えて受け取ることが出来ないと定められています。

 

実際の売買の際は大体5%から20%と幅があるようです。

 

 

 

【手付金の性格】

 

不動産の取引では、手付金は解約手付となります。

 

 

売主買主双方とも相手が契約の履行前であれば契約を解除することが出来ます。

 

 

売主が契約を解除する場合は手付金の倍返し、買主が契約を解除する場合は手付金の放棄となります。

 

 

土地が3000万円建物2000万円消費税160万円、合計5160万円の物件とすると手付金は1割で516万円、2割で1032万円。

 

とても簡単に放棄できるような額ではありませんね。

不動産広告「物件紹介」を見るときの注意点

不動産広告を見る場合、紹介物件について様々な基本情報が書き込まれていますので注意して読み取る事が大事です。

 

【所在地】

 

登記簿上の地盤表示であり、住所と異なる場合があります。

 

また同じ地盤に複数の建物があり目当ての建物が特定できない場合もあります。

 

 

【徒歩による所要時間】

 

最寄りの駅から対象物件への所要時間は、80メートルについて1分で表示されます。

 

よって徒歩1分とあれば80メートル以内、徒歩5分とあれば320~400メートル以内となります。

 

 

【壁芯面積と内法面積】

 

マンションの場合、不動産広告に掲載される専有部分の面積(専有面積)は壁芯(へきしん)面積になり、壁芯面積は壁の中心線から測定します。

 

登記記録上の内法(うちのり)面積は壁の内側の面積になります。

 

登記記録上の面積よりも広告に記載される面積の方が大きくなります。

 

 

税制の特例などを利用するときは、登記上の面積(内法面積)で判断するので注意が必要です。

 

マンションのバルコニーは共有部分なので専有部分には含まれません。

 

 

【用途地域】

 

物件周辺の環境が分かります。

 

商工業に適した地域づくりのために、都市計画法で用途地域を定めています。

 

用途地域は、住居系、商業系、工業系の3つに分かれ、さらに12種類に分けられて建築基準法により建築物の用途、容積率、建ぺい率、高さ等の規制がなされています。

 

 

 

物件の紹介記事は、物件選びの最低限の情報で、購入を考えるときは現地へ足を運んで住環境をしっかり観察することが大切です。

 

質問したいこと、確認したいことは、事前に手帳などに箇条書きにまとめておくと良いですね。

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